pl
KPRF Law Office
Blog
Zespół
Aktualności
Edukacja

r. pr. Mateusz Stopczyński, KPRF Law Office: Analiza problematyki związanej z karą umowną za wypowiedzenie umowy najmu

 
Zastrzeżenie kary umownej na wypadek wypowiedzenia stosunku zobowiązaniowego w przypadku komercyjnych umów najmu to powszechna praktyka rynkowa i tego rodzaju postanowienia można znaleźć niemal w każdym kontrakcie dotyczącym powierzchni handlowo-usługowych w obiektach handlowych. O negocjacjach co do wysokości tejże kary umownej można napisać pewnie nie jeden artykuł, ale dzisiaj nie o tym.

Najprostsze, ale i najczęściej spotykane klauzule w tym przedmiocie przewidują, że w przypadku wypowiedzenia umowy z winy najemcy jest on zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości kilku- lub kilkunasto-krotności czynszu, a nierzadko także zaliczki na poczet opłat wspólnych za analogiczny okres czasu. Abstrahując od kwestii miarkowania kary umownej, sprawa na pierwszy rzut oka wydaje się być jasna i klarowna: przedwczesne zakończenie stosunku najmu w wyniku wypowiedzenia, za które odpowiedzialny jest najemca, skutkuje zapłatą kary umownej na rzecz wynajmującego w ustalonej uprzednio wysokości. Tylko czy aby na pewno tak jest?

Pamiętać należy, że zastrzeżenie kary umownej możliwe jest tylko i wyłącznie w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego). Ustawodawca wychodzi bowiem z założenia, że surogatem kary umownej dla zobowiązań pieniężnych są odsetki za opóźnienie – w takiej czy innej wysokości, w zależności od sytuacji - i „podwójne” sankcjonowanie tego rodzaju naruszeń, tj. dodatkowo w postaci obowiązku zapłaty kary umownej, nie powinno mieć miejsca.  Norma ta ma charakter imperatywny (ius cogens), co oznacza, że odmienne postanowienia ustalone przez strony są nieważne.

Z kolei wypadki, jakie mogą aktualizować uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu, są bardzo często zróżnicowane i dotyczą takich okoliczności jak chociażby naruszenie zakazu cesji, niedoręczenie aktualnych zabezpieczeń umowy, używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem itp., ale także zdarzeń, które są immanentnie związane ze zobowiązaniami pieniężnymi, czyli obowiązkiem płatności czynszu, zaliczek na poczet opłat wspólnych lub mediów.

Wydaje się, że jeszcze parę lat temu kara umowna za wypowiedzenie umowy związane z brakiem płatności, nie nastręczała problemów – co do zasady nie traktowano jej jako sankcji pieniężnej z tytułu braku płatności, najpewniej z uwagi na brak bezpośredniego powiązania. Obecnie jednak, w orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego1 utrwalił się pogląd, zgodnie z którym: w wypadku, gdy wypowiedzenie umowy spowodowane jest wyłącznie niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem świadczenia pieniężnego przez kontrahenta, należy uznać, że kara umowna zastrzeżona na wypadek odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia z tej przyczyny, w istocie stanowi pośrednio sankcję za niewykonanie lub nienależyte wykonanie świadczenia pieniężnego. W takiej sytuacji żądanie zapłaty kary umownej nie jest uzasadnione, a samo postanowienie przewidujące takie uprawnienie jest sprzeczne z dyspozycją bezwzględnie obowiązującego art. 483 § 1 kc.

W niektórych orzeczeniach sądowych można co prawda spotkać się ze stanowiskiem aprobującym zastrzeżenie kary umownej bez względu na charakter świadczeń, do jakich zobowiązały się strony umowy, jednak dotyczy ono głównie instytucji odstąpienia od umowy, a nie wypowiedzenia, co w przypadku komercyjnych umów najmu nie jest często spotykane, albowiem przyjmuje się – zresztą w ocenie autora słusznie – że odstąpienie od umowy najmu możliwe jest jedynie do momentu skutecznego przekazania lokalu. Odstąpienie od umowy może nabrać większego znaczenia w kontraktach zawieranych w obiektach handlowych stanowiących dopiero przyszłą inwestycję wynajmującego (niezrealizowanych w części lub całości w dniu podpisywania umowy najmu), przy czym pamiętać należy, że nawet w przypadku odstąpienia od umowy istnieją dwa przeciwstawne poglądy wyrażane przez sądy powszechne czy Sąd Najwyższy2.

Mając na uwadze powyżej przytoczone linie orzecznicze należałoby uznać, że w przypadku wypowiedzenia umowy najmu, którego podstawą będzie zaległość pieniężna, np. czynszowa – co przecież w praktyce zdarza się najczęściej – nie jest możliwe nałożenie kary umownej sensu stricto za wypowiedzenie stosunku prawnego, a przynajmniej będzie ono nieważne na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (art. 483 § 1 w zw. z art. 58 § 1 i 3 kc).

Należy przy tym podkreślić, że poczynione w ten sposób konkluzje stawiają wynajmującego w niekorzystnej sytuacji. W założeniu tego rodzaju kara umowna ma bowiem spełniać swoje dwie podstawowe funkcje: stymulacyjną i kompensacyjną. Ustalona wysokość kary umownej nierzadko przecież pokrywa się z okresem jaki wynajmujący przewiduje poświęcić na znalezienie nowego najemcy, czyli innymi słowy z okresem, w którym lokal na siebie nie zarabia. Do tego dochodzą koszty outsourcingowe i koszty własne, których pokrycie jest niezbędne do sfinalizowania transakcji, a które przy wypowiedzeniu pojawiają się wcześniej aniżeli wynajmujący zakładał przy zawieraniu umowy. W skrajnych sytuacjach możemy mieć także do czynienia z negatywnymi konsekwencjami związanymi ze zobowiązaniem w zakresie utrzymania poziomu komercjalizacji jaki w niektórych przypadkach przyjmują na siebie wynajmujący. Summa summarum dla wynajmującego liczy się przede wszystkim funkcjonujący lokal i atrakcyjność obiektu dla klienta jako całości.

Rozwiązaniem dla wynajmujących w takiej sytuacji może być próba wypowiedzenia umowy z przyczyn współistniejących obok braku płatności opłat najmu i dotyczących niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań niepieniężnych. Nałożenie kary umownej w tym wypadku będzie jak najbardziej ważne i skuteczne.

Na przedstawionym przykładzie można zauważyć pewnego rodzaju ułomność obowiązującego reżimu prawnego, ponieważ – patrząc z czysto biznesowego punktu widzenia – wypowiedzenie umowy najmu czy to z powodu braku płatności opłat najmu czy też z uwagi na powtarzające się prowadzenie sklepu poza godzinami otwarcia galerii handlowej (jako przykładowego zdarzenia umożliwiającego wypowiedzenie umowy) ma tożsamy skutek w postaci zamknięcia sklepu przez najemcę i konieczności znalezienia zastępstwa na jego miejsce. Różnicowanie możliwości zastrzeżenia kary umownej na tym konkretnym przypadku nie znajduje specjalnie racjonalnego uzasadnienia. Obowiązująca linia orzecznicza wydaje się być jednak na tyle ugruntowana, że usankcjonowanie dochodzenia omawianej kary umownej na drodze sądowej może być nie do zrealizowania i bez ingerencji ustawodawcy zostanie utrzymany status quo.

Z przedstawionego w niniejszym artykule kazusu wynika, że problematyka zastrzeżenia kary umownej w stosunkach najmu nie jest zero-jedynkowa i ma bardziej złożony charakter. O możliwości dochodzenia odszkodowania umownego decyduje z kolei charakter potencjalnego naruszenia umowy przez najemcę i podstawa prawna (konkretne postanowienie umowne) wypowiedzenia, czy też zapisy umowne referujące do samej materii odszkodowań. Redakcja zapisów umownych w tym zakresie jest więc jak widać niezwykle istotna, choć kluczowy może się też okazać sam sposób przeprowadzenia procedury wypowiedzenia umowy.


1 Przykładowe orzecznictwo: wyrok SA w Warszawie z 31.05.2017 r., VI ACa 278/16, LEX nr 2451339, wyrok SA w Poznaniu z 11.12.2013 r., I ACa 1029/13, LEX nr 1419083, wyrok SN z 7.02.2007 r., III CSK 288/06, LEX nr 274191;
2 Przykładowe orzecznictwo: wyrok SA w Szczecinie z 17.12.2014 r., I ACa 874/14, LEX nr 1668637, wyrok SN z 21.05.2014 r., II CSK 529/13, LEX nr 1493917.

Wróć
  • Law Firm 2015 - KPRF Law Office
Znajdziesz nas w mediach społecznościowych
Wykorzystujemy ciasteczka (ang.cookies),aby ułatwić Ci korzystanie z serwisu.
Możesz wyłączyć ten mechanizm w dowolnym momencie w ustawieniach przeglądarki